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[부동산 이야기] 무료 그랜트 프로그램

평생 한 번 있을까 말까 한 팬데믹기간 동안의 낮은 이자율에 미련을 버리지 못하고 아직도 이자율이 더 내려가기만을 바라는 첫 주택 구입자들이 있다. 지금도 연방준비제도(Fed)에서 0.5%P 이자율을 낮춘 것처럼, 집을 구입한 후에도 개인의 재정 상황과 융자 조건에 따라 이자율 재융자는 언제든지 가능하다. 어쩌면 지금도 이자율 때문에 집 구입을 망설일 수 있겠으나, 먼저 구입하고 몇 년 지나서 이자율 재융자를 통해 재정적 부담을 줄이는 것도 좋은 선택이 될 수 있다.     이자율이 집을 구입하는 데 절대적인 기준이 되어서는 너무 많은 기회를 놓치기 때문이다. 한 주 전만 해도 6%대 이자율이 높아서 집 구입을 망설였던 사람들이 있었지만, 지금은 이미 이자율이 내려갔음에도 불구하고 더 떨어지기만을 기다리는 홈바이어들도 있다. 하지만 이자율 하락은 매물 부족으로 더 많은 주택 구입자들과의 경쟁을 불러일으킬 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 여하튼 다운 페이먼트가 준비되어 있고, 지난 2년간 꾸준한 수입이 있었다면 다양한 정부 보조금을 통해 내 집 마련을 시도해 보길 바란다.   정부에서 제공하는 CalHome 프로그램을 신청하는 것도 좋겠다. 10만 달러까지 지원받고, 그랜트로 은행에 따라 5만 달러까지 지원받는 프로그램은 내 집 마련에 큰 도움이 되고 있다. 특히 샌디에이고 지역에서 제공하는 다양한 프로그램을 활용해 내 집 마련에 도전해보길 권한다.   아직도 구입 능력만 갖추면 적정한 주택 가격과 상대적으로 낮은 모기지 이자율, 그리고 WISH 그랜트 3만 달러 및 정부 보조금 26만5000달러 등 다양한 도움을 적극적으로 활용해 내 집 마련을 시도할 수 있다. 물론 다양한 정보가 있어도 어떻게 활용할 수 있는지는 시간을 내어 배워야 하겠다. 주택 구입이 우리 삶의 큰 투자라면 사전에 충분한 준비가 필요하며, 프로그램에 대한 기준들을 미리 숙지하고 대비하면 된다. 다만 기금이 한정적이기 때문에 다운페이 보조금을 받고자 한다면 서둘러 신청할 필요가 있다.   최근 정부 보조금 활용 비율이 매우 높다. 무료 그랜트나 정부 보조금을 활용해 집을 구입할 때 구입율이 높아지고 있다. 독자들이 주택을 구입할 때 다음의 3가지를 결정하여 내 집 마련을 적기에 실현하는 출발점이 되길 바란다.   ▶수입   대부분의 대출 기관들은 수입의 38% 이상을 집값으로 소비할 수 없게 하고 있으며, 빚을 포함하면 45%까지 허용된다. FHA는 45%까지의 DTI Ratio(부채 대비 소득 비율)를 허락한다. 집값에는 재산세(Property Tax), HOA, 보험 등이 포함된다.   ▶다운페이먼트   3%(첫 주택 구입자)만 준비되어 있으면 모기지 보험(PMI) 없는 프로그램을 통해 연간 5000달러 정도를 추가로 절약할 수 있다. BAC나 CNB 등에서 제공하는 2만 달러에서 5만 달러까지 무료로 제공하는 프로그램을 HUD 클래스 등을 통해 자세히 알아보고, 기금이 소진되기 전에 도움을 받길 바란다.   ▶빚   융자 은행들은 PITI 외에도 크레딧 카드, 학자금 대출, 자동차 대출 등 한 달에 지출되는 항목들을 본다. 또한 식료품 비용이나 교통비 등도 가족 수에 따라 다르므로 재정 상황을 분석해 융자가 이루어진다.   여하튼 다양한 프로그램들이 계속 존재하므로 집을 구입하려고 할 때, 먼저 준비해야 할 것들과 내게 맞는 적합한 프로그램을 통해 내 집 마련의 기회를 잡길 바란다.   ▶문의:(213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 프로그램 그랜트 무료 그랜트 이자율 재융자 주택 구입자들

2024-09-24

[Nathan Park 기자의 시사분석] 신규 주택 건설 지원책

11월 대선을 앞두고 각종 공약이 넘쳐난다. 70일 정도 남은 대선 캠페인 기간 중 다양한 정책이 유권자들을 구애할 것이다. 국경 강화와 이민자 유입을 두고 민주당과 공화당이 접근하는 방식이 큰 차이를 나타내고 있다. 또 각종 경기 부양 정책과 환경 규제, 감세 조치 등은 두 당이 확연한 입장차를 보이고 있는 만큼 어떤 새로운 정책과 프로그램을 선보이느냐에 따라 유권자의 표심이 달라질 수 있다.     그 중 카멀라 해리스 민주당 대선 후보가 지난주 시카고에서 열린 전당대회에서 발표한 신규 주택 건설 지원 공약이 눈길을 끈다. 아마도 해리스는 현재 주택 시장의 공급이 부족하며 이에 따라 높은 아파트 렌트비에 부담이 큰 젊은층과 저소득층이 자신들의 보금자리를 매입할 수 있도록 배려하는 정책이 중요하다고 판단한 듯하다.     그래서 해리스 후보가 내놓은 정책은 첫 주택 구입자들에 대한 다운페이먼트 지원이다. 첫 주택을 구입하고자 하는 경우 최대 2만5000달러까지 정부가 지원한다는 것이다. 물론 지원 대상 조건은 있다. 최근 2년간 제 때 렌트비를 납부할 정도로 크레딧이 좋아야 한다는 것이다. 아울러 이민 1세대에게는 더 많은 주택 구입 지원 프로그램이 제공될 수도 있는 것으로 알려졌다.     필요한 주택의 규모 역시 함께 제시됐다. 향후 4년간 300만채의 신규 주택 건설을 제안한 것이다. 만약 제안대로 이뤄진다면 다운페이먼트 지원금을 받을 신규 주택 구입자들에게 충분한 주택이 시장에 나오게 된다는 것이 민주당측 주장이다. 중요한 것은 이런 프로그램을 뒷받침할 수 있는 재원 마련이다. 민주당은 필요 재원을 기업세와 고소득자에게 거둔 세금을 통해 마련한다는 입장이다.   문제는 이 지원책이 시행될 경우 야기될 수 있는 주택 시장의 변화다. 특히 시카고의 경우 지금도 주택 공급이 원활하지 않은 상황인데 지원 프로그램이 시행될 경우 주택 구입자가 늘어날 수 있고 이는 곧 주택 가격 인상으로 이어질 수 있다는 것이 주택 시장 전문가들의 견해다. 공급을 통해 주민들의 부담을 줄여보고자 하는 정책이 자칫 전체 부동산 가격의 인상으로 이어질 수 있다는 우려다.     시카고를 포함한 중서부 지역은 대표적인 신규 주택 공급 부족 지역이다. 선벨트 지역이나 중서부의 다른 지역에서는 새롭게 주택 지구가 생기는 경우가 많다. 하지만 시카고에서, 적어도 한인 인구가 밀집한 북서부 서버브 지역에서는 대단위 주택 단지 개발을 찾아보긴 힘들다.     전국부동산인협회 자료에 따르면 지난 7월 기준 시카고 지역의 신규 단독주택, 다세대주택 건축은 전년 같은 기간 대비 5.1%가 줄었다. 신규 주택 뿐만 아니라 시카고는 주택 시장에 매물로 나온 주택이 부족하다. 지난달 시카고 부동산 시장에 나온 매물은 4955채다. 이는 전년 같은 기간에 비해 8%나 줄어든 것이다. 시장에 매물로 나온 주택이 부족하다 보니 이를 원하는 바이어간 경쟁이 심해지고 주택 가격 역시 올라가는 상황이 이어지고 있다. 서버브 역시 비슷한 상황이다.   전문가들에 따르면 이상적인 주택 시장은 6개월간 거래될 주택 매물이 확보되어 있어야 한다. 그래야 가격도 안정되고 매물로 나온 주택이 제때 팔리는 현상이 이어질 수 있다. 하지만 현재는 단 두달치만 확보된 것으로 나타났다. 이런 상황으로 인해 시카고 주택가격은 상승세다. 시카고의 7월 중간 거래가격은 36만달러로 1년전과 비교하면 약 6% 가량이 올랐다. 신규 주택 공급을 통해 렌트비 부담을 겪고 있는 서민들을 지원하고자 하는 정책이 자칫 주택시장 가격 전체를 올릴 수도 있다는 지적이다.     300만채의 주택을 새롭게 건설하는 것은 현재보다 두 배 가량 많이 지어야 한다. 새로 지어진 집으로 입주한 주민들의 숫자가 늘어나면 그만큼 렌탈 시장의 수요가 줄어들어 렌트비 인하 요건은 충분해질 수 있다는 장점은 있다. 다만 예상하지 못한 후폭풍의 가능성도 내재된 셈이다.     민주당의 선거 공약에는 주택 공급 업체에 대한 지원책도 담고 있다. 첫 주택을 구입하고자 하는 수요자들에게 주택을 지으면 주택 건설 업체에 세금 지원을 한다는 것이다. 이렇게 주택 공급 업체를 대상으로 한 세금 지원은 사상 처음인 것으로 알려졌다. 지원 규모는 약 400억달러다. 만약 이런 정책이 10년간 이어질 경우 필요한 재원은 2000억달러로 추정된다.     부동산 업계에서는 이런 지원 정책이 실효를 거두기 위해서는 기존 정책과의 조화가 필요하다는 입장이다. 즉 저소득층의 렌트비 부담을 줄이기 위해서는 기존 섹션 8과 같은 정부 보조 프로그램을 재정비하고 중산층이 주택을 구입할 경우 받을 수있는 세금 크레딧 등이 뒷받침되어야 충분한 효과를 거둘 수 있다는 지적이다.     기본적으로 부동산 업계에서는 이런 주택 지원 정책에 대해 긍정적인 입장이다. 무엇보다 대통령 선거에서 주요 공약으로 주택 문제가 주목 받는 경우는 이제껏 없었다는 것이 전문가들의 지적이다. 팬데믹 이후 가속화된 물가 인상으로 인해 음식과 주택, 건강에 대한 유권자들의 관심이 이전에 비해 훨씬 높아졌기 때문에 이에 대한 공약 역시 주목을 받을 수 밖에 없는 상황이다. 앞으로 어떤 선거 공약이 나와 유권자들의 마음을 얻을 수 있을지 두고볼 일이다. (편집국)         Nathan Park 기자Nathan Park 기자의 시사분석 지원책 신규 신규 주택 주택 구입자들 주택 시장

2024-08-28

가든그로브 첫 주택구입 보조 확대

가든그로브 시가 첫 주택 구입 보조 대상을 확대했다. 시 당국은 이전까지 중간 소득의 80% 이하를 버는 저소득층 주택 구매자에게 주던 무이자 대출 혜택을 중간 소득의 120% 이하 수입을 올리는 중간 소득층 바이어에게도 제공한다고 5일 발표했다.   이에 따라 연소득이 1인 기준 10만8350달러 이하, 4인 가족 기준 15만4800달러인 중간 소득층 바이어는 주택 구입 시 최고 5만 달러의 무이자 대출을 받을 수 있게 됐다. 〈표 참조〉   지난 3월부터 지속돼온 저소득층 바이어를 위한 최고 11만 달러 무이자 대출 프로그램은 종전과 마찬가지로 시행된다.   이 프로그램을 이용하려면 지난 3년 간 주택을 소유한 적이 없어야 하고 시가 제시하는 가구 소득 기준에 부합해야 한다. 주택 가격의 최소 3%에 해당하는 다운페이먼트는 바이어가 부담해야 한다. 또 연방 주택도시개발부(HUD) 승인을 받은 기관이 제공하는 첫 주택 구매자를 위한 워크숍에 반드시 참가해야 한다. 워크숍 제공 기관 명단을 포함한 주택 바이어 보조 프로그램에 관한 자세한 정보는 시 웹사이트( ggcity.org/fthb)에서 찾아볼 수 있다.   이 프로그램을 이용하는 바이어는 30년 동안 월 페이먼트를 내지 않는 대신 직접 거주하다가 주택을 팔 때, 원금에 이자를 더해 한꺼번에 갚으면 된다. 구입하려는 주택은 반드시 가든그로브에 있어야 한다.   시 측은 “오렌지카운티에서 집을 찾아 구입하려는 이는 많은 어려움을 겪는다. 주택 구입 보조 프로그램에 변화를 준 것은 가든그로브에 보금자리를 마련하려는 첫 주택 구입자들을 돕기 위한 것”이라고 밝혔다.   프로그램 관련 문의는 시 경제개발주택국 데이나 양 스페셜리스트(714-741-5131)에게 하면 된다. 임상환 기자가든그로브 주택구입 주택구입 보조 주택 구입자들 저소득층 바이어

2024-08-07

재택근무 줄며 시카고 주택 구입 증가

시카고 지역의 부동산 시장은 재택근무를 끝내며 도시 안으로 들어오고자 하는 주민들이 늘어나면서 상승세를 이어가고 있다. 전문가들은 당분간 이와 같은 현상이 이어질 것으로 전망하고 있다.     시카고 지역 주택 구입자들은 월 평균 2931달러의 모기지 납부금을 지불하고 있는 것으로 나타났다. 이는 지난 6월 시카고 메트로 지역의 평균 주택 거래액인 32만6426달러에 모기지 평균 이자율 7%, 5%의 다운페이먼트를 한다고 했을 때 계산된 금액이다. 이를 위해선 연소득이 11만7240달러는 넘어야 모기지 납부액에 대한 부담이 크지 않은 수준이다.     만약 같은 모기지 이자율에 20%의 다운페이먼트를 한다고 가정한다면 월 모기지 납부금은 2352달러가 된다. 이 납부금은 연 소득 9만4080달러 이상이어야 가정에 큰 부담이 없게 된다. 최근 30년 고정 모기지 이자율은 6~7%대를 오가고 있다.     최근 시카고 지역의 부동산 시장은 높은 이자율을 감당할 수 있는 주택 구입자들이 많지 않아 거래량은 활발하지 않은 편이다. 무엇보다 마켓에 나와 있는 매물이 적기 때문이다.     이런 와중에 재택근무가 끝나면서 시내로 이사를 들어오고자 하는 주민들은 증가하고 있다. 팬데믹 기간 중에는 재택근무로 시 외곽에 거주하기 용이했지만 사무실 출근이 시작되면서 시내로 다시 들어오고자 하는 주민들이 실구매자가 되고 있는 것이다.     이런 상황에서 지난 6월 기준 시카고 시의 부동산 중간 거래액은 37만9925달러였다. 이는 5월의 36만2000달러에 비하면 1만7000달러 이상 증가한 수치다. 시카고 메트로 지역의 경우 37만5000달러로 역시 5월의 36만달러에 비하면 1만5000달러 늘었다. 주 전체도 5월 30만달러에서 6월 31만5050달러로 상승했다.   하지만 거래량은 전년 대비 감소세를 이어갔다. 6월 거래량의 경우 시카고는 전년 대비 15%가 줄었고 1월부터 6월까지는 4.8%가 감소했다. 6월 주택 매물량은 팬데믹 이전과 비교하면 52% 줄어든 수준이다.     Nathan Park 기자재택근무 시카고 시카고 주택 시카고 지역 주택 구입자들

2024-08-02

[부동산 이야기] 다양한 그랜트 프로그램

첫 주택구입자들이 집 장만을 위한 모든 리소스가 다 있음에도 사용을 하지 않고 있고 또 남들로부터 잘못된 정보를 듣고 실제로 사용을 못 하고 있는 현실에 안타까울 때가 있다. 시도해 보지도 않고 잘못된 판단으로 혼란한 생각에 빠져 실제로 도움을 못 받고 내 집 마련의 좋은 시기와 기회를 다 놓치고 나서 상담하러 찾아오는 사람들도 종종 보게 된다. 계속 반복되는 후회를 할 때가 안타깝다. 집을 구입할때  다양한 정보들을 통해 모두가 꿈꾸는 내 집 마련은 희망에 그치는 것이 아니라 사용해서 현실로 만드는 것은 각자의 몫이라고 생각이 되고 기회를 내 것으로 만들 수 있도록 첫 주택 구입자들에게  몇가지 좋은 정보들을 통해 내 집 장만의 기회가 되길 바란다.     저소득 첫 주택 구입자들이 LA나 오렌지 카운티 많은 지역에서 내 집을 마련할 때 사용할 수 있는 Calhome이란 프로그램이 있다. 이 프로그램은 시 보조프로그램과 합쳐서 사용할 수 있는 특징이 있는데 시에서 도와주는 보조금이 10만 달러면 Calhome 보조금 10만 달러와 합쳐서 20만 달러의 금액이 다운페이나 클로징 비용으로 사용할 수 있는 것이다.     지금 LA카운티에서 3만5000달러까지 도와주는 그린라인 그랜트 프로그램이 이번 주부터 본격적으로 가동된다. 3만5000달러 그랜트는 LA카운티의 센서스 트랙(Census Tracts) 안에 있는 주택을 구입시 다운페이나 클로징 비용으로 사용할 수가 있다. 먼저 8시간 HUD에서 제공하는 8시간 교육을 받고 이 프로그램을 통해서 도움을 줄 수 있는 허락된 대출 기관을 통해서 사전 승인을 받아서 신청을 받는 단계를 거쳐서 첫 주택구입자들에게 도움을 제공하고 있는 것이다. 단독이나 콘도의 주택구매 가격은 75만 달러까지이며 수입은 1인 10만5900달러, 2인 12만1050달러, 3인 13만6200달러, 4인 15만1300달러 미만이면 신청할 수 있다. 이 프로그램을 통해서 주택을 구입을 하고 3년까지 소유해야 하고 매년 약 33%씩 기금이 탕감되는 효과가 있게 되는 것이다.     이외에도 LA카운티에 거주하는 조건을 갖춘 첫 주택 구입자들에게 1만5000달러를 지원해 주는 프로그램(Community Affordable Loan Solution)과 7500달러를 클로징 비용으로 도와주는 프로그램(America‘s Home Grant)도 있다. 이 프로그램은 크레딧 점수와 상관이 없고 모기지 보험도 안 내고 집을 장만할 수 있다는 혜택이 있다.     정보가 힘이라고 우선 어떻게 도움을 받을 수 있는지 자격을 미리 갖추는 자세가 우선되어야 할 것이다. 요즈음 다양한  프로그램을통해 내 집 장만에 대한 관심이 대단하다. 이자율이 떨어지고 집값이 내려갈 때만을 기다리고 있는 첫 주택구입자들을 바라볼 때 개인적으로 좀 안타깝다는 생각이 든다. 이자율을 걱정한다면 바이다운(Buy-Down) 해서 낮출수 있는 것이고 살 수만 있으면 먼저 사고 나서 나중에 이자율이 떨어졌을 때 재융자하는 것도 방법이다. 이 외에도 리버사이드나 샌버나디노 카운티에서 10만 달러를 3%의 저렴한 이자로 빌려주거나 중간 소득층 첫 주택구입자들에게 돕는 MIPA 프로그램이나 페드럴 홈런 뱅크의 WISH 그랜트 등 다양한 프로그램들이 6월 연방정부의 홈오너쉽 기간에 맞춰서 더 풍성한 프로그램들이 가동될 것이다.     내 집 마련은 소시민에게 있어서 큰 투자임은 틀림없다. 첫 주택구매자들에게 당연히 돌아가야 할 혜택을 못 누리고 충분히 좋은 조건으로 내 집 장만을 할 수 있음에도 도 몰라서 혜택을 못 받고 있는 실정이다. 여느 미국인들과 마찬가지로 내 집 마련이 미국에 이민 오신 많은 우리 한인들에게도 아메리칸 드림 중의 하나가 되고 있다. 그런 꿈을 이루기 위해 거쳐야 하는 절차들을 잘 이해하고 내 집 마련의 꿈을 이루기를 바란다.     ▶문의:(213)380-3700   이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 프로그램 그랜트 그랜트 프로그램 그린라인 그랜트 주택 구입자들

2024-05-07

첫 주택 구입하기 가장 어려운 전국 메트로지역

 콜로라도를 비롯해 주내 메트로폴리탄의 상당수가 미국에서 첫 주택을 구입하기가 가장 어려운 지역으로 손꼽혔다. 특히 볼더는 전국 5위, 덴버는 7위, 포트 콜린스는 14위, 그릴리는 29위로 최상위권에 포진했다. 덴버 폭스 뉴스의 최근 보도에 따르면, ‘컨스트럭션 커버리지’(Construction Coverage)는 부동산 전문업체(Zillow, Redfin)와 프레디 맥(Freddie Mac/주택 담보 대출에 대한 접근을 보장하기 위해 연방 정부에 의해 만들어진 정부 지원 기업), 그리고 연방센서스국의 관련 데이터를 취합해 미국내 50개주와 총 331개 메트로폴리탄지역별로 첫 주택을 구입하기(To Find a Starter Home)가 가장 어려운 지역 순위를 공개했다. 콜로라도는 첫 주택을 찾는 구입자들에게 미국내 50개주 중 두 번째로 나쁜 주였으며 331개 메트로폴리탄지역 가운데 볼더는 5번째, 덴버-오로라-레이크우드는 7번째, 포트 콜린스는 14번째, 그릴리는 29번째로 안좋은 것으로 조사됐다.      이번 조사에서는 처음 주택 구입자들을 위한 초기형 주택(starter-sized homes)을 침실이 3개 이하인 주택으로 정의했다. 콜로라도에서는 전체 주택의 59.2%가 초기형 주택이며 중간 판매 가격은 47만9,162달러였다. 초기형 주택의 미전국 평균은 67.7%였다. 콜로라도 보다 초기형 규모의 주택이 적은 주는 유타, 메릴랜드, 노스 다코타, 사우스 다코타, 조지아뿐이다. 대평원 북부 지역과 서부 산악 지역에서 초기형 주택 건설이 감소하는 추세를 보였다. 콜로라도에서의 초기형 주택 구입 옵션은 다른 많은 주보다 더 비쌌다. 일반적인 초기형 주택에 대한 예상 월별 모기지 지불액은 임대인(renter) 중간 소득의 50%를 요구한다. 절반 이상의 다른 주에서 이 비율이 40% 미만이었고 전국 평균은 39.8%였다. 웨스트 버지니아는 초기형 주택 구입에 가장 좋은 주로 선정됐다. 웨스트 버지니아 주택의 76.5%가 초기형 주택이었고 중간 판매 가격은 14만8,102달러에 그쳤다. 초기형 주택의 중간 판매 가격은 7개주에서 20만달러 미만, 26개주에서는 30만달러 미만이었다. 또한 콜로라도는 임대인 소득에서 차지하는 초기형 주택 월 모기지 지불액이 50개주 중 11번째로 높았고 초기형 주택 규모가 6번째로 작았으며 초기형 주택의 평균 판매 가격은 5번째로 높았다. 초기형 주택에 대한 전체 순위가 더 나쁜 유일한 주는 캘리포니아였다.       이번 조사에서는 첫 주택 구입하기에 최악의 지역 순위를 미전국 총 331개 메트로폴리탄 지역 전체 순위와 아울러 대형(55곳), 중형(90), 소형(186)으로도 나누어 선정했는데, 콜로라도 주내 메트로지역 6곳의 대부분은 최상위권 또는 중상위권에 속했다. 전체 순위는 볼더가 전국 5위로 가장 높았고 덴버-오로라-레이크우드는 7위, 포트 콜린스는 14위, 그릴리는 29위, 그랜드 정션은 119위, 푸에블로는 131위에 각각 랭크됐다. 전체 순위가 전국 7위였던 덴버-오로라-레이크우드(이하 덴버 메트로)는 55개 대형 메트로 지역 중에서는 순위가 2계단 더 올라 5위를 기록했다. 덴버 메트로의 초기형 주택 평균 판매 가격은 50만7,268달러였고 임대인 소득 대비 월 모기지 지불액 비율은 콜로라도 주전체 보다 약간 낮은 48.1%를 기록했다. 덴버 메트로는 초기형 주택 중간 판매가격이 50만달러가 넘는 9개 대형 메트로 지역에 포함됐는데, 55개 대형 메트로 지역 중 23개는 30만달러 미만이었다. 덴버 메트로는 로스앤젤레스-롱비치-애너하임, 보스턴-캠브리지-뉴턴, 뉴욕-뉴어크-저지 시티 등 유명 메트로 지역보다 순위가 더 높았다. 덴버 메트로 보다 순위가 더 나쁜 지역은 샌호세-서니베일-샌타클라라(전국 1위), 샌디에고-출라 비스타-칼스베드(2위), 시애틀-타코마-벨뷰(3위), 샌프란시스코-오클랜드-버클리(4위) 등 4곳 뿐이었다.         반면, 첫 주택 구입하기에 최고의 대형 메트로지역은 피츠버그였으며 이어 털사(오클라호마주), 오클라호마 시티, 디트로이트-워렌-디어본, 뉴올리언스-메테리의 순이었다. 피츠버그의 초기형 주택 중간 판매 가격은 18만4,026달러에 불과했다. 첫 주택 구입하기에 최악의 지역 전체 순위가 5위였던 볼더는 186개 소형 메트로 지역 순위에서는 전국 1위를 차지했다. 볼더의 초기형 주택 평균 판매 가격은 63만8,945달러, 임대인 소득 대비 월 모기지 지불액 비율은 67.4%에 달했으며 35세 미만 주택 소유율도 20% 미만으로 전국 메트로 지역에서 제일 높은 편에 속했다. 전체 순위 14위인 포트 콜린스는 90개 중형 메트로 지역 순위에서는 전국 4위에 랭크됐다. 포트 콜린스의 초기형 주택 평균 판매 가격은 49만748달러, 임대인 소득 대비 월 모기지 지불액 비율은 56.4%에 달했다. 전체 순위 29위인 그릴리는 90개 중형 메트로 지역 순위에서는 전국 11위를 차지했다. 그릴리의 초기형 주택 평균 판매 가격은 44만1,547달러, 임대인 소득 대비 월 모기지 지불액 비율은 54.3%였다. 전체 119위인 그랜드 정션은 186개 소형 메트로 순위에서는 전국 50위였고 초기형 주택 평균 판매 가격은 36만2,954달러, 임대인 소득 대비 월 모기지 지불액 비율은 48.2%였다. 전체 순위 131위인 푸에블로는 186개 소형 메트로 순위에서는 전국 56위였고 초기형 주택 평균 판매 가격은 27만435달러, 임대인 소득 대비 월 모기지 지불액 비율은 46%였다.                        이은혜 기자메트로지역 주택 메트로폴리탄지역 가운데 초기형 주택 주택 구입자들

2024-04-19

HOA<관리회사> 재정상태·관리비 꼼꼼히 따져라

은퇴 후 주택 다운사이징을 계획하면서 가장 먼저 고려하는 것이 콘도. 콘도는 단독주택보다 가격이 저렴하면서 관리도 편리하기 때문이다. 또 가주가 아닌 타주 혹은 LA 외곽에 거주했던 이들도 은퇴 후 한인타운이나 타운과 가까운 LA 인근에 주택 구입 고려 시 콘도를 선호한다. 그러나 막상 콘도 쇼핑에 나서보면 오를 대로 오른 집값 영향으로 가격도 만만치 않은 데다 고려해야 할것도 적지 않다. 콘도 구입의 장단점 및 콘도 구입 시 고려 사항을 알아봤다.      ▶콘도란     콘도와 단독주택의 가장 큰 차이점은 단독주택은 독립형 건물인데 반해 콘도는 한 건물에 이웃 주민과 벽을 공유하는 공동 주택이다. 즉 콘도는 아파트를 렌트하는 것이 아닌 소유하는 형태인데 아파트처럼 공용공간은 있지만 이를 다른 이웃 주민들과 함께 공동 소유하는 형태다. 또 HOA(Homeowners Association)가 있고 관리비를 납부함으로써 운영 및 관리가 편리하지만 단지 내 부대시설이 많은 경우 관리비가 꽤 높을 수 있다.     ▶콘도 vs 타운하우스   이 둘의 공통점은 이웃 주민과 벽을 공유하며 HOA를 통해 커뮤니티 관리가 이뤄진다는 것이다. 또 아파트처럼 임대하는 것이 아닌 부동산을 구입해 홈오너가 된다는 것도 공통점이다. 콘도와 타운하우스는 싱글홈보다 가격이 저렴하고 첫 주택 구입자들에게 인기가 많다. 그러나 이 둘의 가장 큰 차이점은 타운하우스가 한 건물에 한 가구만 거주하는데 반해 콘도는 한 건물에 다세대 주택이 입주해 있다는 것이다.       ▶장점     콘도는 주로 도심 가까운데 위치해 있는 경우가 많아 인근에 레스토랑과 문화시설 등 다양한 인프라가 구축돼 있어 편리하게 이용할 수 있다. 그리고 무엇보다 콘도 구입의 가장 큰 장점은 싱글홈보다 저렴한 가격인데 부동산 가치 면에선 시간이 지날수록 단독주택이 콘도보다 빠르게 상승하는 편이다. 그러나 단독주택이 그러하듯 콘도 역시 해당 지역 집값에 따라 천차만별이다. 레드핀 통계에 따르면 전국 콘도 가격은 2018년 5월 24만4800달러에서 2023년 5월 33만8440달러로 38.25%나 상승했다. 상대적으로 저렴한 집값 외에 콘도는 HOA 관리비에 조경 및 정원 등을 관리해 주는 비용도 포함돼 있어 관리가 쉽다는 것도 장점. 또 치안과 방범 시설이 잘 돼 있어 비교적 안전하다는 것도 콘도 거주의 장점이다. 그리고 무엇보다 피트니스센터나 수영장, 정원 등 공유 시설이 있을 시 이를 이용함으로써 활기찬 생활을 유지할 수 있다는 것도 장점 중 하나다.         ▶단점   콘도 구입 시 단지 집값만 고려해서는 안 된다. HOA 관리비는 콘도 구입시 가장 신중하게 고려해야 하는 부분. 보안 시설, 공용 피트니스센터, 수영장 등과 같은 부대시설 유무에 따라 월 관리비가 100~1000달러까지 천차만별이기 때문이다. 그리고 무엇보다 HOA가 잘 운영되는지도 꼼꼼하게 따져야 한다. 관리비 체납 가구가 많다면 HOA가 자금 부족으로 운영난을 겪고 있어 현재 콘도 관리에 어려움이 있다는 신호이기 때문이다. 그리고 콘도 구입 시 간과해서는 안 되는 점 중 하나는 HOA가 모든 문제를 해결해 주지는 않는다는 것이다. 배관, 냉난방 시스템에 문제가 발생 시 집주인이 자비를 들여 수리해야 한다.     또 단지 내에서 동시다발적으로 판매가 개시될 때 판매에 어려움을 겪을 수 있다. 비슷한 규모와 구조를 가진 이웃 세대와 가격 경쟁을 해야 할 수도 있기 때문이다. 이외에도 공동 시설 이용 시 불편함이나 이웃 주민과 분쟁이 발생할 수도 있다. LA 인근 콘도에 거주했던 한 입주자는 "옆집에서 키우는 반려견 두 마리가 엘리베이터 안에서 다른 개들과 마주칠 때마다 난폭하게 짖어 엘리베이터에 그 개들이 타고 있으면 다음 엘리베이터를 기다려야 해 고충이 컸다"며 "결국 이 문제로 이사를 가야만 했다"고 털어놓기도 했다.     ▶고려사항     콘도 구입을 위한 모기지 대출 승인 절차는 단독주택보다 좀 더 복잡할 수 있다. 왜냐하면 대출 신청 시 개인 재정 상태뿐만 아니라 콘도 자체도 면밀히 조사하기 때문이다. 이를 쉽게 해결하는 방법은 연방주택청(FHA)이 승인한 전국 콘도 목록에 구입하려는 콘도가 등재돼 있는 지 살펴보는 것이다. 만약 해당 콘도가 FHA 승인을 받지 못했다면 대출이 거부될 수 있다. 또 콘도 관리 업체에 대해서도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 거주하는 동안 관리비는 관리비대로 내면서 관리를 제대로 못 받을 수도 있기 때문이다. 게다가 관리 부실이 장기화되면 집값에도 영향이 있을 수밖에 없다. 이런 낭패를 막기 위해서는 HOA의 지난 3년간 재정보고서 사본을 요청하고 이를 전문가에게 의뢰해 검토하게 할 수 있다. 또 이웃 주민들에게 HOA가 불만 사항 접수 시 개선이 신속 정확하게 이뤄지는지 문의하는 것도 방법이다. 이외에도 향후 1년 내 특별 수리비(special assessment) 부과 여부도 체크하는 것이 좋다. 예를 들어 향후 1년 내 지붕 또는 창문 교체를 위해 모든 가구가 관리비 외에 추가 부담금 납부가 결정돼 있는 상황이라면 이 비용과 관련해 셀러와 가격 협상을 할 수 있다. 이주현 객원기자관리회사 재정상태 주택 구입자들 이웃 주민들 관리비 체납

2024-03-27

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터<41>

모기지 급등으로 지난 9월 남가주 주택 가격과 매매 건수가 모두 하락했다. 주택 매매율 부진으로 주택 가격도 소폭 하락하게 되었다. 부동산 정보 업체 토홀로직이 31일 공개한 두 개 자료에 따르면 지난 9월 남가주 주택 중간가는 72만5000달러를 기록했는데 이는 전달인 8월에 비교해 약 1.4%가 하락한 수치이다. 남가주 6개 카운티에서 지난 9월 주택 중간가가 전달에 비교해서 오른 지역은 LA 카운티 지역이 유일하다.     9월 남가주 주택 매매 건수는 1만4051건으로 전달보다 17%가 하락했고 1년 전과 비교해서는 약 22.5%가 떨어졌다. 1988년 이래 9월 주택 매매 건수는 두 번째로 낮은 매매 건수이다. 모기지 이자율이 급증하면서 월 페이먼트가 치솟아 바이어들로서는 주택 구입 조건이 악화하면서 주택 매매에 상당한 부담으로 작용하면서 주택가격을 소폭 끌어내렸다고 본다.       지난달 남가주의 바이어들이 중간 가격의 주택을 구입하기 위해 부담해야 하는 월 페이먼트는 약 3936달러를 기록했다. 모기지 이자율 급증으로 남가주 주택 시장에서 바이어들의 구매력은 1년 전보다 8만6000달러 더 줄어들었다. 하지만 업계에서는 주택 가격이 급락하는 것은 없을 것으로 보고 있다.     지난 9월 카운티 주택 중간가는 83만7000달러, 오렌지 카운티의 주택 중간가는 100만5000달러, 리버사이드 카운티는 54만7500달러, 샌버나디노 카운티는 48만 달러, 샌디에이고 카운티는 83만 달러, 벤투라 카운티는 81만 달러를 각각 기록했다. 이런 모기지 급등으로 기존 주택 오너들은 주택을 팔고 내 집 마련하는데 부담을 느껴 주택을 내놓지 않음으로써 주택 매물이 적은 것도 이 중 한 이유이기도 하다. 바이어들은 기존 선입견을 바꾸면서 시선을 부담이 적은 위성 도시로 돌리기도 한다.   재택근무가 대중적인 인식으로 바뀌면서 물리적 공간보다는 온라인 공간에서의 업무들이 익숙해지는 경향도 고정 개념을 깨는 계기가 되고 있다. 특히 젊은 세대들의 첫 주택 구입자들이 대도시보다는 넓은 공간을 여유 있게 활용할 수 있는 주변 위성 도시로 눈을 돌리고 있다.     모기지 이자율이 1, 2년 전에 2~3%대가 현재 7%대로 치솟은 것을 비교할 때는 당연히 급등한 것이지만 바이어 각자의 재정 상태와 조건에 따라서 주택 구입 후 2년 이후 재융자를 통해 낮은 모기지 이자율로 갈아탈 수도 있고, 바이다운 형식의 모기지 페이먼트를 이용하는 등 자신의 조건에 맞게 조정할 수도 있다고 본다. 과거에는 10% 이상의 모기지 이자율도 있었지만 지나고 보면 결국 주택 가격 상승으로 셀러들은 이익을 본 결과도 있다.     그런데도 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들의 희망 도시라고 할 수 있다. 셀러와 바이어들 간에 팽팽한 신경전을 하고 있음을 느낄 수 있다. 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다.   ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부사장부동산 가이드 재융자 위성 주택 구입자들 카운티 주택 샌디에이고 카운티

2023-11-22

[부동산] 첫 주택 구입 관련 실수

생애 첫 주택을 구입할 경우 일생에 자주 있는 일이 아니라 진행 중 실수를 할 수도 있고 질문도 많아 이번 글에서는 첫 주택을 구입하는 분들을 위해 꼭 알아두어야 할 내용들을 정리해보았다. 첫 주택을 구입할 때 너무 큰 기대감 때문에 실망도 많이 하게 되므로 어느 정도 기대감을 낮추는 것을 권장한다. 첫 집부터 완벽한 집을 고를 수는 거의 없다는 점을 명심하고 진행한다면 무난하게 첫 집 장만을 할 수 있을 것이다. 첫 주택 구입자들이 자주 하는 실수 몇 가지를 살펴보도록 하겠다.   1. 사전 융자 승인 없이 집부터 찾기   생애 첫 집 구입자들이 가장 많이 하는 실수는 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾아보는 것이다. 100% 현금으로 주택을 구입한다면 사전 융자 승인은 필요 없지만 첫 주택 구입자 대부분은 20% 안팎으로 다운페이를 하고 나머지는 은행 융자를 받는다. 그래서 많은 분들이 주택 구입 전에 질로우 모기지 온라인 계산기같은 온라인 모기지 계산기로 융자 한도를 미리 계산하는데 문제는 온라인 모기지 계산기에서 나오는 금액은 실제 은행에서 나오는 모기지 금액과 크게 다를 수 있다는 점 이다.   만약 주택 구입 과정에서 예상한 만큼 모기지 융자가 나오지 않으면 많은 문제가 발생하는데 따라서 은행(lender)으로부터 사전 융자 승인(Mortgage Pre-Approved)을 미리 받는 것이 중요하겠다. 오퍼를 작성할 때도 사전 융자 승인을 받은 사람이 오퍼 경쟁에서 더 유리하다는 점도 있겠다.     2. 양측 에이젼트(Dual agency)계약   보통 오픈하우스에 방문하면 판매자 에이전트(Listing agent)가 집을 소개한다. 그리고 리스팅 에이전트와 얘기가 잘 통한다고 해서 자신의 에이전트로 계약(Dual agency)하시는 분들이 있는데 리스팅 에이전트는 판매자가 고용하고 수수료를 주는 에이전트이기 때문에 이런 계약은 될 수 있으면 하지 않는 것이 좋다.   만약 판매자 에이전트와 계약하고 집 구매 과정에서 분쟁이 발생한다면, 판매자 에이전트는 아마도 셀러의 편을 들어줄 것이다. 따라서 판매자 에이전트는 주택 가격이 구매자에게 적절한지, 주택에 어떤 문제가 있는지를 적극적으로 찾기보다는 그저 모든 과정이 빨리 끝나기만을 원할 가능성 클 수 있다. 이처럼 리스팅 에이전트는 바이어의 입장을 제대로 대변해주지 않기 때문에 셀러와 제대로 협상을 하려면 새로운 에이전트를 찾아야 한다.     요즘 모든 매체 광고를 보면 모두 오랜시간 부동산일을 하였다고 하는데 되도록이면 오랜 경험이 있는 에이전트를 찾아야 하겠고 에이전트 면허번호로 언제부터 부동산일을 하였는지, 또는 불법적인 일로 징계 등이 있는지 가주 부동산국 웹사이트(dre.ca.gov)에서 확인 가능 하다.   3. 온라인 견적 과신     최근 IT 기술이 발전하면서 부동산 거래의 많은 부분이 온라인으로 대체되었다. 그래서 질로우나 레드핀같은 부동산 사이트가 굉장히 유명해졌다. 하지만 이런 온라인 사이트에 나와 있는 견적은 실제 거래 금액과 다르다.    모든 부동산 매물은 MLS라는 부동산협회에서 관리 하여 모든 자료는 이곳에서 시작 되고 질로우나 레드핀도 이곳에서 이 자료를 구매하여 올리게 되어있다.     부동산 거래를 할 때는 온라인 사이트의 견적 금액을 단지 참고용으로만 하고 자금 계획을 조금 더 유연하게 짤 필요가 있겠다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 주택 구입 주택 구입자들 판매자 에이전트 리스팅 에이전트

2023-08-22

첫 주택 구입자들을 위한 조언 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 첫 주택 구입을 준비할 때 유의해야 할 사항에 대해 말씀해 주시면 감사하겠습니다.   ▶답= 우선 집을 구입하면 렌트 살 때보다 월 지출이 더 많아지는 것을 명심하고 자금계획을 잘 세워야 합니다. 모기지, 재산세, 집보험, HOA(Home owner association) fee뿐만 아니라, 수시로 발생하는 고장과 파손의 수리 비용도 고려해야 합니다. 따라서 가능하다면 다른 빚은 적게 유지하는 것이 좋습니다. 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 최소 6개월 정도의 집 페이먼트 (모기지 + 재산세 + 집보험 + HOA)에 해당하는 자금을 여유로 가지고 있는 것이 좋습니다. 갑자기 직장을 잃을 수도 있고 비즈니스가 안 좋아질 수도 있기 때문입니다. 최소한의 가구와 업그레이드만 계획하고 여유자금을 확보해 놓을 것을 권합니다. 다운페이먼트는 가능한 한 20%를 권합니다. 20% 이하도 융자는 나오지만, PMI(Private Mortgage Insurance)를 따로 들어야 하기 때문에 월페이먼트가 올라갑니다.     자금계획이 서면 다음으로는 빨리 융자 담당자와 상담을 하는 것입니다. 얼마짜리 집을 얼마 다운으로 살 수 있는지, 다운페이먼트 자금 출처는 문제없는지, 신용점수와 그 내용은 문제가 없는지, 현재의 이자율로 월 페이먼트는 얼마나 나오는지 등 확인하고 준비해야 할 일이 많습니다. 직업과 수입의 종류에 따라 모기지에서 사용하는 수입 계산 방법이 보수적이고, 자영업자, 보너스, 오버타임, 세컨드 잡, 이직, 경력 등에 따라 인정하는 수입이 줄어드는 경우가 많습니다. 또한 지금처럼 고금리 시대에는 신용점수에 따라 이자율이 많이 달라지므로 특히 첫 주택 구입자의 경우에는 융자 담당자를 통해서 신용 보고서를 빨리 띄어보는 것이 좋습니다. 신용 보고서의 잘못된 내용이나 부족한 부분을 수정, 보충할 시간을 확보하는 것이 중요하기 때문입니다.   상담 후 융자 담당자가 Pre-approval Letter를 발행하면 손님은 비로소 집을 보러 다니면 됩니다. 집을 찾을 때는 타협할 수 없는 2-3가지의 기준만 정하고 나머지는 과감하게 포기해야만 집을 빨리 찾을 수 있습니다. 이자율이 높고, 나와있는 집은 적고, 인플레이션과 경기 불황의 예상으로 집을 사는 것이 더 힘든 요즘이지만, 잘 준비하고 성실하고 정직한 전문가들의 도움을 받으면 첫 주택 구입의 힘든 장벽도 쉽게 넘을 수 있을 것으로 생각합니다.   ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 주택 주택 구입자들 웰스파고 한인융자담당 주택 융자

2023-05-23

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터<34>

연방준비제도가 5월 들어서도 0.25% 이자율을 올렸다. 7개월 연속 내리막길을 걷던 주택 가격 내림세가 드디어 멈추는 모양새다.     S&P 다우존스 인덱스는 지난 2월 집계된 주택 가격 지수가 전월보다 약 0.9% 상승했다고 밝혔다. 가파른 상승세를 보이던 주택 담보 대출 금리가 하락한 것이 주택 가격 지수를 올린 원인으로 분석된다.     하지만 지역별 편차가 커서 동부지역은 집값이 많이 올랐고 서부지역은 내린 것으로 나타났다. 도시별로는 동부의 마이애미가 10.8%, 템파는 약 7.7%, 애틀란타는 약 6.6%가 오른 반면, 서부의 샌프란시스코는 약 10%, 시애틀은 약 9.3%나 가격이 내렸다.     또한 LA카운티에서 아파트 부동산 매매가 많이 감소한 것으로 나타났다. 사무용 부동산 침체와 맞물려 아파트 부동산 매매는 지난해 1분기 대비 약 40% 가까이 급감했다.     아파트 부동산 매매가 급감하면서 판매 가격도 하락하고 있다. 부동산 대출 금리가 고공 행진하는 것이 아파트 부동산 시장을 냉각시키는 주요인이 되고 있다고 전문가들은 분석하고 있다. 더군다나 인플레이션으로 투자가들이 투자를 멈추고 시장을 주시하고 있다.     요즘처럼 금리가 높을 때는 주택 구입자들이 많이 사용하는 방법 중에 하나로 바이 다운 옵션 제도가 있다. 즉 바이어가 돈을 주고 앞으로 2~3년 동안의 연차적으로 이자율을 낮추는 방법이다. 바이 다운 만기가 되는 2년 혹은 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 사용하지 않은 금액에 대하여 원금 삭감을 해주므로 손해를 안 본다. 다만 바이어가 초기에 바이 다운을 위해 적지 않은 금액의 돈을 지급하는 것이 단점이다.     주민발의안 19(Proposition 19) 혜택을 받을 수 있는 해당자들 역시 재테크 하기에 적절한 시기라고 볼 수 있다.     이사철인 봄철로 들어서면서 바이어들도 서서히 움직이고 있다. 지역에 따라 정도의 차이는 있지만 오픈 하우스를 하면 제법 바이어들이 몰려들고 있다.     연준이 이자율은 1년 가까이 올려도 주택 가격 하락에 크게 영향을 주지 못한 안정세를 보인 상태인 데다가 매물이 시중에 많이 나오지 않는 것도 주택 가격 내림세에 영향을 크게 주지 못한다는 분석이다.     그래도 여전히 가격 부담이 있는 LA의 대다수 바이어들은 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 대표적인 지역이다.     요즘은 팜데일, 랭캐스터에 캘리포니아 주화인 파피꽃이 만발하는 시기다. 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다.   대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이며 첫 주택 구입 바이어에게도 매력적인 지역이다. 출퇴근 시간을 피하면 발렌시아 지역은 약 35분, 팜데일, 랭캐스터 지역은 약 1시간 거리다.   많은 한인들이 이곳 주택을 구입해 이주 중이다. 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보에 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다.   ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 금리인상 위성도시 아파트 부동산 주택 구입자들 부동산 대출

2023-05-10

시카고, 첫 주택 구입자에 3천불 제공

시카고 지역에 거주하는 주민들 중에서 처음 주택을 구입하고자 하는 경우에는 3000달러의 그랜트를 받을 수 있게 됐다. 이 그랜트는 다운페이먼트에 사용할 수 있다.   프레디맥과 로켓 모기지사에 따르면 3월 초부터 ‘BorrowSmart Access’라는 프로그램이 시작됐다. 이 프로그램은 처음 주택을 구입하고자 하는 주민들에게 다운페이먼트에 사용하는 조건으로 3000달러를 그랜트로 지급한다.     전국에서 10개 도시가 시범지역으로 선정됐는데 시카고와 인근 서버브도 포함됐다.     해당 주택은 싱글홈이나 투 플랫이다. 또 그랜트 신청자의 소득 수준이 지역 중간 소득의 120%를 넘으면 안 되고 신용점수는 620점 이상이어야 한다. 시카고 지역의 중간소득은 2022년 4월 기준 12만5040달러다.     아울러 프레디맥이 실시하는 카운셀링을 받아야만 한다.     모기지는 전국에서 가장 큰 모기지 렌더인 로켓 모지기사를 통해야 한다. 로켓 모기지사와 함께 이 프로그램을 진행하고 있는 프레디맥은 다른 모기지 회사로도 프로그램을 확대할 예정으로 알려졌다.   이 프로그램은 전통적으로 주택 소유 비율이 낮은 흑인과 라티노 주민들을 위해 설계됐다. 시카고가 프로그램 시범지역으로 선정된 것도 이런 사실과 관련이 깊다.     시카고 거주 백인 주민들의 주택 소유율은 72%지만 라티노 주민은 53%, 흑인 주민은 40% 수준이다. 또 시카고에서 모기지를 얻을 수 있는 주민들은 모두 120만명 가량인데 이 가운데 흑인 가구가 10만가구, 라티노 가구가 30만가구로 많은 것도 프로그램 실시 시범 도시로 선정된 이유다.   한편 로켓 모기지사는 지난 12월부터 시카고를 포함한 6개 도시 지역에 최대 7500달러를 모기지 비용으로 쓸 수 있게 지원하는 Purchase Plus 프로그램을 실시한 바 있다. 이 밖에도 Neighborhood Housing Services와 같은 로컬 업체와 일리노이 주택개발국과 같은 정부 기관에서도 유사한 지원 프로그램을 첫 주택 구입자들에게 제공하고 있다.     Nathan Park 기자시카고 구입자 주택 소유율 주택 구입자들 시카고 지역

2023-03-20

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <31>

지난달 LA 주택 매물이 무려 59%나 쏟아져 나오고 있는 것으로 나타났다. 지난 12월 단독 주택 신규 매물이 1151채 나왔고, 지난달에는 1826 채로 집계되었다. 전문가들은 주택 가격이 하락할 것이라는 전망이 나오면서 주택 매물이 급증하고 있다고 분석하고 있다. 이사철인 봄이 다가오면서 주택 가격이 내려가기 전에 집을 판매하려는 주택 소유주가 많이 증가했다고 전문가들은 분석하고 있다.   하지만, 높은 모기지 이자율이 주택 구입자들의 발목을 여전히 잡고 있다. 6%대를 유지하고 있는 주택 모기지 이자율이 지난해 같은 시기와 비교해 약 두 배 이상 증가했기 때문이다. 오는 하반기 경기 침체가 올 수도 있다는 경고가 잇따라 나오면서 주택 매물은 지속할 전망이다.   새해에는 바이어들도 서서히 움직일 것이라고 예상한다. 그래도 여전히 가격 부담이 있는 바이어들은 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다.   LA에서 팜데일까지는 50마일(80km), 랭캐스터까지는 62마일(99km) 정도 된다. 아침 출근 시간에 캐년컨트리까지는 큰 문제가 없지만 5번 프리웨이와 405번 프리웨이로 갈라져서 만나는 곳까지는 밀리는 편이다. 이곳에서 남쪽으로 움직이려면 버겁지만, 북쪽은 상당히 원활한 편이다. 팜데일에서 빅토빌로 이어지는 138번 도로가 현재 구간별로 확장 보수 공사를 하고 있다.   해발 약 3000~ 3500피트(914~1066m)라 맑은 공기를 자랑한다. 그리고 자연이 제대로 보존되어 있다. LA 카운티를 대표하는 야생 파피(Poppy)꽃밭이 앤텔롭밸리에 유명하다. 보통 3월 중순에서 4월 초순까지 피는 이 야생 파피꽃은 양귀비꽃의 일종으로 캘리포니아를 대표하는 주화(State Flower) 꽃이기도 하며 파피꽃 보호 구역으로 지정되었다.   랭캐스터 서쪽 앤텔롭밸리 파피 보호구역은 드넓은 능선과 들판에 해마다 오렌지빛으로 물들어 파피꽃의 향연이 펼쳐지고 있다. 그런데 작년과 재작년에는 코로나19로 인한 자택대피령으로 파피꽃을 보러 가기가 힘들었고, 올해도 통제 안내를 하고 있어 어렵지만, 내년에는 본격적으로 가능할 것을 기대한다.   또한 근처에 라이트닝 볼트 트레일(Lightning Bolt Trail)은 가족 혹은 애인과 수퍼불룸(Super Bloom)을 감상하면서 산행하기에 제격이다. 앤텔롭밸리 비지터 센터(Jane S. Pinheiro Interpretive Center)에 방문하면 다양한 파피꽃들의 정보와 안내를 받을 수 있다.   뚜렷한 사계절이 특징이라고 할 수 있다. 지금은 비바람이 부는 겨울이다.   대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 하이브리드근무 근교 주택 매물 주택 구입자들 주택 소유주

2023-02-15

[부동산 이야기] 모기지 상승 영향

현재 주택시장의 거래가 거의 중단이 된 상태다. 계속되고 있는 연준의 금리 인상과 이에 따르는 모기지 이자율이 지난 연말대비 2배 반 정도 오르는 사상 초유의 상황이다. 9월 마지막 주의 경우 30년 고정 이자율이 7%에 육박하는 등 주택 시장 거래에 상당한 충격파를 주고 있다. 개인적으로는 모기지 이자율은 8%대까지 치솟을 수 있다고 생각한다.     당초 패니매의 2023년도 예상 평균 모기지 이자율은 4.5% 정도로 전망했었고 올해 2022년도의 2분기의 경우 5% 초반을 예상했었지만, 연준이 지속해서 금리를 인상하면서 너무나 필요 이상으로 급격하게 모기지 이자율이 올라가면서 시장에 지나친 공포감을 유발해 거래 절벽이 시장에 형성된 것이 가장 큰 문제의 원인이 되었다.     대부분의 최초 주택구입자를 포함한 바이어들과 투자자들도 각기 다른 주택담보대출 즉 모기지를 이용해서 주택을 사고 있다. 이러한 패턴 속에서 이자율의 가파른 상승은 수입이 늘지 않는 상황에서 융자승인액수를 급감시키고 페이먼트 부담을 상승시키며 고인플레이션 상황 속에서 주택 구입에 소용되는 추가 비용과 다운페이의 준비를 어렵게 하고 있다. 이는 바이어들의 구매 여력을 하락시키는 중요 원인으로 작용하고 있다.  모기지 이자율이 계속 일정시기까지 올라간다는 예상이 나오면서 주택매매시장은 최소 앞으로 3~4개월은 위축될 것으로 예상이 되고 있다.     금리 인상이 올해 11월 중간선거 시기와 맞추어 진행되면서 정치적인 목적이 개입된 정책으로 인해 자연스러운 시장의 흐름에 역행을 하고 있다. 예상보다 큰 부정적인 여파로 현 재무부 장관인 엘렌의 퇴진이 선거 후 이루어질 예상이다. 분명히 전문가들의 예상과는 다른 방향으로 시장이 나아가고 있음은 부인할 수 없다. 거래가 줄어들면서 특히 비교적 규모가 적은 모기지업체들이 종업원을 해고하거나 아예 모기지 비즈니스를 포기하고 있고 은행들에서도 만일의 사태에 대비해서 융자조건을 조금 더 어렵게 하거나 프로그램의 축소 등을 시행할 것으로 예상이 된다.     담보가치인 부동산의 시세하락이 지속할 경우 은행들 또한 모기지 규모를 더욱 줄여나가면서 이는 주택 구입자들의 시장 진입을 더 힘들게 할 전망이다.     금리의 인상으로 주택 담보 대출인 라인오브크레딧이나 자기자본 융자 등에도 페이먼트의 상승이 이루어지고 있고 상업용 건물의 경우에도 페이먼트 부담이 급격하게 증가하면서 일반 주택용 융자보다 더 까다로운 기준의 상업용 융자 시장도 위기상황이 내년에 나타날 것으로 보인다.     이자율만 5%대에 가능하다면 주택 시장의 상황은 크게 달라질 것이다. 렌털 인컴을 새로운 융자기준에 포함시키거나 다운페이 보조프로그램들을 육성한다고 해도 기본적인 융자 승인이 어려운 상황에서는 주택 소유를 늘리는 목표는 현실적으로 달성하기 어렵다.     현재 주택 구입이 필요한 경우 일단 구입 후에 추후 재융자를 추진하고 가장 낮은 페이먼트가 가능한 변동 이자를 선택하는 것 외에는 딱히 다른 방법이나 선택이 없는 상황이 구입자를 억누르는 요소로 당분간 작용할 것으로 보인다.     ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 모기 상승 주택 구입자들 모기지 비즈니스 최초 주택구입자

2022-10-26

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <27>

현재 모든 미국민들이 걱정하고 있는 부분은 경제와 인플레이션에 집중하고 있다고 해도 과언이 아니다. 그만큼 물가 상승에 따른 국민의 재정 상태는 따라가지 못한다는 이유일 것이다. 하지만 지난 2006년 때 서브프라임 사태와 다르게 부동산의 에쿼티는 상당히 늘어난 상태이므로 주택 오너들은 각자의 조건에 맞추어 재테크를 할 수 있는 방법이 있다.   또한, 모기지 이자율이 급상승하면서 2006년 이후 7%를 육박하는 상황에서 바이어들이 구입보다는 렌트나 리스를 찾고 있다. 다주택을 소유한 투자자들에게는 매매가 잘 안 되는 상황에서 테넌트들에게 서로 조건에 맞는 조건부 임대(Lease with option)를 통하여 양자간에 합의된 조건으로 상생할 수 있는 방법도 있다.   즉, 대다수의 바이어가 당장 주택 구입을 못하는 상황에서 리스로 생활하면서 잠재적인 바이어 대상이 되는 방식이라고 볼 수 있다. 물론 이런 방식이 잠재적인 바이어나 셀러에게 모두 좋은 조건만은 아니지만 일종의 해결책이 될 수 있다고 본다. 이렇게 민주주의 생활 경제는 여러 가지 해결 방법을 통해 탈출구를 찾아가며 자생해 왔다고 볼 수 있다.   그래서 이번 상황도 그렇게 비관적으로 보지 않는 이유이다. 주택 매매가 주춤하면서 거품이 빠지고 급기야는 주택 매매가를 줄이는 상황이지만 그동안 2~3년 전보다 약 40% 가까이 상승한 상황에서 조금 내려진 것은 마켓의 자연스러운 조정 국면이라고 봐야 할 것이다. 오히려 그동안 치솟는 주택가격에 망설이고 조용히 관망하고 있던 첫 주택 구입자들이 틈새시장을 찾아 조건에 맞는 주택을 찾는 추세이다.   제리 미켈스버거 UCLA 앤더슨경제연구소 소장은 미국 전체 경제가 탄탄한 캘리포니아주 경제에 변수로 작용할 수 있다는 점도 강조했다. 앞으로 12개월 이내에 미국 전체가 경기 침체에 빠질 가능성은 더 높아질 거라고 말하면서도 전 세계 경제가 힘들기 때문에 세계 주요 자본이 미국으로 몰려들 수 있다는 점에서 적어도 미국은 버틸 수 있을 것으로 분석했다.   하루가 멀다고 빠르게 변하는 이 상황에서 사고의 전환이 필요한 때라고 생각한다. 고정 관념과 선입견을 벗어나면 해결책이 보인다.  여전히 불확실한 상황 속에서 간신히 대면 생활이 가능하면서 대도시로 몰리는 바이어나 테넌트들이 경제적 부담이 적은 위성 도시나 소도시로 눈을 돌리는 것도 바람직한 대안이라고 생각한다.   여전히 내 집 마련할 수 있고 혹은 대도시보다 렌트비가 저렴한 지역은 있다. LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리 지역이 있고, 그곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리 지역이 여기에 해당한다. 대면 근무와재택근무를 동시에 가능한 하이브리드 방식에 적합한 지역이라고 볼 수 있다.   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 주택 하락 주택 매매가 주택 구입자들 앤더슨경제연구소 소장

2022-10-26

10년 이하 단기 거주엔 변동 금리 유리

물가는 고공행진 중이고 모기지 금리 역시 가파른 오름세를 보이면서 잠재 바이어들은 이중고를 겪고 있다. 그래서 바이어들은 불과 6개월 전보다 집 구매 예산을 줄여야 하는는 상황에 직면했다. 그러나 집을 보러 다니다보면 당초 예산보다 더 비싼 집이 눈에 들어온다. 이때 많은 바이어들이 모기지 상환액만을 조금 더 늘리면 되지 않을까 하는 생각에 '눈 딱감고, 허리띠 졸라매고 사볼까' 하는 유혹에 빠지게 된다. 고물가, 고금리 상황에서 집 구입을 계획하고 있는 이들을 위해 어떻게 하면 보다 저렴하고, 현명하게 집 구입을 할 수 있는지 부동산 전문가들을 통해 알아봤다.       ▶예산 조정   베리타스바이어(veritasbuyers.com) 제임스 앤더슨 대표는 "집 구입 전 월 모기지 상환액 상한선 및 주택 구입에 들어가는 총비용 상한선을 결정하는 것부터 시작해야 한다"며 "계약 전까지 주택 구입에 드는 모든 비용을 계산해보고 만약 총 비용이 상한선을 넘긴다면 계약을 포기하는 것이 현실적"이라고 조언했다.     앤더슨 대표는 "만약 당초 예산보다 비싼 집을 구입하게 된다면 집 구매시 가장 많은 비용이 소요되는 다운페이먼트도 껑충 뛴다"며 "또 월 상환액은 물론이고 집 유지, 보수비용, 재산세, 주거비 등도 함께 뛰기 때문에 현실적으로 이를 감당하기 힘들기 때문에 상한선을 미리 정해놓고 이를 넘기지 않도록 하는 것이 중요하다"고 덧붙였다.     ▶구매 지역     집은 구입해야겠는데 껑충 뛴 모기지 금리와 집값에 주택 구입을 망설이고 있다면 구매 지역을 바꿔보는 것도 고려해볼 만하다.     앤더슨 대표는 "이미 올초 점찍어뒀던 가격의 주택을 지금 구매하는 것은 힘들수 있다"며 "이럴 땐 집 크기를 줄이거나 도심 외곽처럼 지역을 변경하는 것을 적극 고려할 필요가 있다"고 말한다.     그러나 집값을 하향 조정하면서 수리가 많이 필요한 집을 구매할 때는 신중해야 한다. 최근 주택 자재값 및 인건비 상승으로 리모델링 시 이전보다 비용이 많이 소요되기 때문이다. 또 자재 공급도 원활하지 않아 수리에 드는 시간도 오래 걸리므로 이 점도 충분히 고려후 집 계약을 해야 한다.     ▶담보 대출 고려   만약 현재 부동산을 보유하고 있는 상태에서 두번째 집을 구입하려 한다면 담보 대출을 고려해 볼만하다.     부동산 보험회사인 스테딜리(Steadily) 다타 산토미에리 부사장은 "요즘과 같은 인플레이션 상황에서 담보 대출은 신용기록에 의한 모기지 대출보다 이자율이 낮다"며 "또 상환 기간이 모기지 금리처럼 고정돼 있지 않고 유연한 것도 장점"이라고 설명했다.     또 그는 "이런 유연성으로 인해  담보 대출은 잠재 바이어들에게 모기지 대출보다 경기 침체기에는 더 유리한 대출 방법"이라고 조언했다.     ▶첫 주택 구입자 지원금     만약 생에 처음 주택을 구입하는 이들이라면 정부 보조금을 지원받을 수 있다.     리버티하우스바잉그룹(Liberty House Buying Group) 에일 패스터맥 대표는 "정부 지원금은 상환을 해야할 필요가 없는 지원금이므로 첫 주택 구입자들이 적극 활용해 볼만하다" 며 "예를 들어 전국주택구매자 펀드(National Homebuyers Fund)에서는 지금까지 4만6000 가구에 3억9470만달러를 지원했다"고 밝혔다.   이외에도 홈바이어닷컴(Homebuyer.com)에 따르면 ▶지원 적격자에게 다운페이먼트 2만5000달러를 지원하는 다운페이먼트 에퀴티 프로그램(The Down Payment Toward Equity Program)▶지원 적격자에게 구매하려는 집값의 5%를 현금으로 지원하는 홈바이어닷컴 모기지 융자(The Homebuyer.com Forgivable Mortgage) 등이 있는데 이외에도 각종 연방/지역 정부 지원금이 있으므로 첫 주택 구매자라면 담당 부동산 중개인에게 문의하면 이에 대한 정보를 얻을 수 있다.     ▶단기 변동 금리(ARM)   모기지 금리 수치를 이야기할 때 기준이 되는 것은 30년 고정 이자율이다. 현재 30년 고정 금리는 6%를 넘어섰고 경제 전문가들은 향후 7%를 넘어설 것이라 전망하고 있다. 만약 30년간 한 집에서 살 것이 아닌 10년 미만 단기 거주를 원한다면 요즘 같은 금리 상황에선 변동 이자율이 유리할 수 있다. 다만 변동은 고정보다 이자율이 낮은 장점은 있지만 일정 기간이 지나면 높은 이자율이 적용 될 수 있다는 단점도 염두에 둬야 한다.   팀 트레이넘 프로퍼티 팀 트레이넘 대표는 "요즘같은 고금리 시대엔 집을 소유하는 기간과 일치하는 대출 기간을 선택하면 모기지 융자 비용을 절감할 수 있다"며 "주택 구매자들이 평균 7~10년간 거주 후엔 집을 매매한다는 통계를 바탕으로 했을 때 굳이 30년 고정 금리를 선택할 필요가 없다"고 말했다.   다만 변동 금리는 금리가 변동되면서 월 페이먼트가 갑자기 늘 수 있다는 위험 부담이 있지만 만약 10년 내 이사할 계획이라면  10년간 금리를 고정해 이런 위험을 사전에 방지할 수 있다.     트레이넘 대표는 "단기 변동 이자율을 선택하면 모기지 융자 상환액을 낮출 수 있다"며 "또 평균적으로 주택 소유주는 구매후 4년 내 재융자를 한다는 통계를 봤을 때 변동 금리에 대한 위험 도 충분히 컨트롤 할 수 있다 "고 설명했다.     모기지 전문가들은 "고정이냐 변동이냐를 결정할 때는 융자 전문가와 충분한 상담을 하는 것이 좋고 바이어의 재정 상태에 맞춰 선택하는 것이 가장 바람직하다"고 조언한다. 이주현 객원기자금리 거주 주택 구입자들 전국주택구매자 펀드 모기지 상환액

2022-10-12

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

부동산 관련 기사들을 보면 누구는 폭락할 것이라고 하고, 누구는 둔화라고 말한다. 모든 지표마다 다르다. 정말 헷갈린다. 지금은 연준의 시간이다. 미국 주식도 부동산도 연준의 금리 인상 속도에 따라 출렁이고 있다. 연말까지 미국의 기준금리는 지속적으로 올라갈 것이라는게 지배적이다. 당연히 모기지 금리도 오를 수 밖에 없다.   미국 부동산이 작년에 호황을 누릴 수 있었던 이유는 ▶2020/2021년의 낮은 모기지 이자율 ▶코로나 19로 인한 원자재, 건설 인력의 부족과 그로 인한 제한된 공급 ▶세대의 첫 주택 구입자의 증가 (25세~34세 연령 층) 등을 꼽을 수 있다. 그러나 이번에는 다르다. ▶2022년의 주택 시장은 10년 전 보다 훨씬 기반이 훨씬 튼튼하고 ▶역대 최고의 주택 임대료 ▶역사적으로 모기지 연체로 인한 압류가 낮으며 ▶수요가 뒷받침하고 있는 첫 주택 구입자들의 연령대 ▶모기지 대출 건수가 줄어들어 매수자가 줄어들겠지만, 그렇다고 셀러가 집값을 내려서 팔 이유도 없으므로 꼭 팔아야 할 셀러의 매물을 공격하는 것이 좋으며 ▶대부분의 셀러는 이미 모기지 이자율이 저렴할 때 고정 금리로 대출을 받았기 때문에 딱히 집을 던질 이유가 없다는 것이다.   부동산 시장은 잠시 둔화 되었다가 기준 금리 인상이 연준이 원하는 수준에 도달하여 종료되면 모기지 이자율의 인하와 함께 다시 성장할 가능성이 높다. 그 말은 관망하고 있던 바이어들이 다시 움직이기 시작한다는 것이다. 딱히 경기 침체 이슈와 부동산 폭락을 연결 지어 생각할 필요는 없을 듯 하며, 오히려 준비된 바이어들에게는 기회의 시간이 될 수 있어 보인다.   사실 공급이 부족하다 보니 미국 부동산 가격은 서브프라임 시기를 제외하고는 지속적으로 상승할 수 있었다. 이런 와중에도 누군가는 새로운 투자처를 찾아 나선다.     하락세라고 해도 지난 10년 간 오른 집값을 상쇄하기는 어렵다. 오히려 저렴한 급매물은 내 집 마련을 원하는 실수요자들에게는 기회가 될 수 있다는 분석이다. 현금바이어 또는 다운 페이를 많이 할 수 있는 바이어에게는 좋은 가격에 딜을 해서 부동산을 살 수 있는 기회이기도 하다.     또 바이어로서는 변동 금리로 모기지 이자를 받아서 정말로 현금 여력이 없는 소수의 셀러가 파는 매물 또는 다른 도시로 이사를 가야 하는 셀러의 매물들만 구입 여력이 있기 때문에 바이어는 상황이 유리해지면 확실히 제대로 구입할 수 있도록 먼저 집을 알아보기 이전부터 대출 가능 여부 및 대출 가능 대략적인 금액의 정보가 포함된 사전 승인 레터(Pre-Approval Letter)를 받아두어야 한다.     인생도 투자도 큰 그림을 그리며 가야 하는 건 맞다. 잠시 쉬어가는 것. 그 기다림의 끝에 자신이 원하는 가치를 찾을 수 있다. 지금 부동산은 기다림의 미학이 필요한 시기이다. 좋아하는 사람을 설레이는 마음으로 기다려본 경험이 있을 것이다. 한 겨울 따뜻한 봄을 기다려 본 적이 있을 것이다. 이런 기다림은 왜 필요할까? 그 기다림으로 인해 가치 있는 것을 얻을 수 있기 때문이다. 그동안 이 시간을 기다렸던 준비가 된 바이어에게는 좋은 기회가 될 것이다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 주택 구입자들 부동산 폭락 부동산 시장

2022-09-14

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <25>

전국적인 주택 판매에 대해서 월스트리트저널과 CNBC 보도를 종합해서 살펴보면 전국적으로 7월 주택 판매가 거의 6% 정도 줄어들었다. 전국부동산중개인협회의 월간 보고서를 기준으로 볼 때 6월에 비해 7월이 약 6%가 감소한 것이다. 2015년 12월 이후에 가장 적은 폭이다. 팬데믹 초기를 제외하고 전년대비 약 20% 정도 주택 판매가 줄어들었다.   주택 경기의 기본이 공급과 수요의 원칙인데 1~2 년 전처럼 주택 과열 현상에서 현재는 안정화 된다고 볼 수 있다. 특히 건설 업체가 인플레이션으로 여러 가지 인건비, 자재 가격의 상승으로 제때 주택을 건설하지 못하기 있어 주택 경기는 침체에 빠졌다고 일부는 분석하고 있다. 하지만 이미 주택을 갖고 있는 셀러나 투자자에게는 아직까지는 좋은 상황이다.   모기지 이자율도 거의 6%대로 상승하다가 이제는 5%대로 안정적인 모습을 보이므로 그동안 바이어가 오퍼를 쓸 때 리스팅가 보다 웃돈(Over price offer)을 얹어 쓰던 상황에서 이제는 리스팅 가격(Full Price offer) 혹은 이하로 쓰는 2~3년 전의 상황으로 돌아가고 있다고 판단하면 된다. 말하자면 주택감정 조건(Appraiser Contingency)을 무시하며 오퍼를 쓰던 셀러 마켓은 이제는 없어졌다고 볼 수 있다. 하지만 이것이 주택 가격 하락으로 판단하면 안되며 단지 그동안 과열했던 거품이 꺼지는 현상이라고 봐야 옳을 것이라고 생각한다.   전국 중간 주택 가격이 40만3800달러로 1년 전에 비해 약 10%도 올랐는데 이제는 상승폭도 작아지면서 안정화를 보인다고 본다. 그런데 판매는 대체적으로 줄어들었으나 가주에서 7월에 주택이 팔리는 기간은 약 14일 정도 걸리는 것은 1년 전에 약 17일 걸린 것에 비하면 빨리 매매 되고 있다는 분석이다. 그만큼 여전히 바이어들이 조건이 좋은 주택들을 찾고 있다는 증거이다.   한편 오를 대로 오른 주택 구입을 피해 렌트로 눈을 돌리는 바이어들도 있는데 치솟은 렌트비에도 불구하고 대도시에서 생활할 수밖에 없는 바이어들은 어쩔 수 없이 공간을 줄여가고 있다. 하지만 재택근무가 일상화 되고 기업체들도 사무실을 줄이며 비용 절감 효과를 얻으면서 재택근무를 선호하는 회사들이 늘어나면서 주택 구입자들이 주택 가격이 여전히 저렴한 중소 도시 혹은 타주로 이주하는 경향이 늘어나고 있다. 따라서 경제적 부담이 적은 위성 도시나 소도시로  눈을 돌리는 것도 바람직한 대안이라고 생각한다.   여전히 내 집 마련 가능하고 혹은 대도시에 비해 렌트비가 저렴한 지역은 있다. LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고, 그 곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 사계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리 지역이 여기에 해당 된다. 대면 근무와 재택근무가 동시에 가능한 하이브리드 방식에 적합한 지역이라고 볼 수 있다.   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 la외곽 재택 주택 구입자들 주택 판매 주택 과열

2022-08-31

1년 전보다 모기지 월 371불 더 낸다

모기지 이자율이 5%대를 돌파했다. 1년 전과 비교하면 2% 포인트 이상 올라간 이자율로 인해 주택 구입자들의 월 페이먼트 역시 크게 올랐다.     프레디맥에 따르면 지난 4월 평균 모기지 이자율은 2.97%였다. 하지만 1년이 지난 올해 4월 전국 평균 이자율은 5.11%로 조사됐다. 12개월 만에 2.14% 포인트가 상승했다.     이를 30만달러짜리 주택 구입시와 비교하면 얼마나 많은 월 페이먼트에 차이가 생기는지 확인할 수 있다.     다운페이먼트와 이에 따른 융자 금액에 따라 차이가 생길 수 있지만 작년 4월 융자를 했으면 원금과 이자를 합쳐 월 페이먼트는 1260달러면 족했다.     하지만 올해 4월 주택을 구입했다면 월 페이먼트는 1631달러를 납부해야 한다. 매달 371달러를 더 내야 한다는 뜻이고 이를 연간으로 환산하면 4452달러나 된다.     또 30년 간으로 따지면 두 융자에서 13만3560달러의 차이가 생긴다. 집값의 절반 가량이나 비싼 원금과 이자를 납부한다는 뜻이다.     전문가들은 이렇게 빠른 시일내 올라간 모기지 이자율이 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대해 유동성을 보다 더 살펴야 한다고 내다봤다.     홈사이드 파이낸셜사는 "이자율 상승으로 인해 집을 구입하고자 하는 경우가 줄어들 수도 있다. 하지만 많은 주택을 살펴본 구매자들이 다른 사람에 의해 경쟁에 밀리면서 동기 부여가 더 될 수도 있다"며 "향후 시카고 주택 시장의 전망은 유동적이나 바이어가 셀러보다 많고 재융자를 하는 경우도 늘어날 것으로 보인다"고 밝혔다.     한편 프레디맥에 따르면 올해 모기지 평균 이자율은 4.6% 정도로 예상된다. 내년에는 이보다 더 오른 5%가 될 것이라는 것이 전문가들의 예상이다.  Nathan Park기자•연합뉴스모기지 전보 이자율 상승 주택 구입자들 평균 이자율

2022-05-16

첫 주택 구입자 집값 17% 대출

첫 주택 구입자에게 주택 가격의 17%를 대출해 주는 프로그램의 가주의회 통과 가능성이 높은 것으로 전해졌다.   ‘캘리포니아 드림 포 올(The California Dream for All)’로 불리는 이 프로그램은 현재 주의회에 상정된 내년 예산안에 포함되어 있다.   현재 주의회에서 다수당을 차지하고 있는 민주당 의원들은 대부분 이 프로그램을 지지하는 것으로 알려졌다   법안 지지자들은 이를 통해 다운페이먼트를 지불할 수 있고, 잠재적으로 모기지 비용을 3분의 1까지 낮출 수 있을 것으로 예상하고 있다.     대출금은 집을 팔거나 재융자시 상환해야 하며, 상환액은 당시 주택 시세의 17%로 해야 한다. 다시 말해, 주택가격이 오르면 처음 대출금보다 더 많은 금액을 갚아야 한다는 뜻이다.   지원 자격은 주택이 위치한 지역에서 소득이 지역 중위소득의 150% 미만인 저소득층이다.     프로그램을 위해 향후 10년간 10억 달러의 예산을 투입하는 내용도 담겼다.     가주 회계사무실 보고서에 따르면 연간 10억 달러면 1년에 약 8000명의 첫 주택 구입자들이 혜택을 받을 수 있을 것으로 추산된다.     지난해 처음 소개된 바 있는 이 프로그램에 대해 지난 11일 세부 내용이 공개됐다. 해당 프로그램은 올해 상원 민주당 코커스 예산 우선순위에 포함됐다.     앳킨스 상원의장은 “이 프로그램은 가주민들을 렌트의 굴레에서 벗어나게 해주고 그들의 가정에서 처음으로 집을 소유하게 되어 자녀와 손주들을 성공의 길로 이끌어줄 수 있도록 해줄 것”이라며 지지했다.     이어 그는 가주에서 뿌리내리고 싶어하는 주민들에게 꿈을 실현해줄 프로그램이라고 강조했다.     가주 회계사무실 보고서에 따르면 지난해 가주에서 판매된 주택 55만5858채 중 35%가 첫 주택 구입자에게 판매됐다.     하지만 이 주택 중 대부분이 여전히 가주 내 많은 가정들에겐 닿기 힘든 높은 가격을 자랑하고 있다고 보고서는 밝혔다.     가주 부동산중개인협회 오토 카트리나 회장은 “주택소유는 일하는 가주민들의 주택과 경제적 안정을 확보하는 데 있어 핵심 요소”라며 “세대 간 부를 축적하며 더 강한 커뮤니티를 만드는 열쇠”라고 프로그램을 지지했다.     최근 수년간 주택 공급 부족과 집값 상승 속 첫 주택 구입 마련이 점차 힘겨워지면서 이들을 지원하기 위한 주정부 프로그램이 속속 등장하고 있다.     이달 초 가주주택금융국(CalHFA)은 첫 주택 구입 가격의 최대 10%까지 무이자로 대출해주고, 5년 거주 시 대출금 전액을 탕감해주는 프로그램 ‘포기버블 에쿼티 빌더(Forgivable Equity Builder)’를 론칭했다. 장수아 기자구입자 주택 주택 구입자들 주택 가격 당시 주택

2022-05-12

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